6月28日下午，万科举行2021年度股东大会。会上，万科公布了集团2021年业绩以及未来行动计划，而面对当前投资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮给出了三组关键词：短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢和温和的过程，企业专心做好自己的事。

2018年，郁亮喊出了“活下去、活得好、活得久”，并表示，万科要做的事情就是努力适应变化。到了今年初，郁亮更是直接越过“青铜时代”，称房地产行业已进入了“黑铁时代”，再次抛出了“背水一战”的观点。但这一次，郁亮罕见态度“乐观”。

“怎么样看待现在的市场形势，尤其是对下半年的形势发展有什么样的预判?”对于当前的房地产行业，郁亮认为短期市场已触底。他分享了一组行业数据——虽然今年上半年行业经历了一段艰难时间，根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比仍然是大幅下降，但环比开始上升，进入6月之后市场进一步好转，环比明显上升。

郁亮所看好的“起色”也是因为近期一些政策的出台正在带来积极影响，另外则是因疫情而延迟的需求释放带来的回补。他认为，市场恢复仍然是一个缓慢温和的过程。尽管6月环比明显上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相对收窄。

郁亮强调，行业已进入新的发展阶段，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

“最近这一年，许多行业都不容易，房地产并非最艰难的，房地产行业也没有理由躺平。”郁亮直言，虽然行业进入新的发展阶段之后规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会。

此次股东大会上，万科也提出了三个目标。万科总裁、首席执行官祝九胜称，从两三年的时间跨度来看，万科要实现三个目标：第一，业绩一定要止跌回稳，把这种跌势给止住;第二，开发要继续维持在第一阵营的行业地位;第三，在行业里面，万科能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。“要实现这三个目标，我们需要付出更多努力，同时我们也有一定的基础。”

祝九胜在会上特别提及万科的两大信心来源，“从最近新开的33个楼盘的情况来看，我们的流速基本上都能做到当地平均流速的1.5倍到1.8倍，销售能力在不断提升。此外，万科的经营性和服务性业务也有良好的增长态势。”

近几年，万科股价持续震荡下挫，投资者期待万科在市值修复方面有所行动。3月30日，万科曾宣布，将在未来3个月内择机开展20亿-25亿元回购A股，回购价格不超过18.27元/股。

据万科董秘朱旭介绍，截至目前万科回购额为12.9亿元。“接下来如果股价满足条件，我们会尽力去做回购，如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门做说明。”

地产分析师严跃进表示，回购是上市公司向市场上传递“信心”的举措，是维护股价稳定的重要工具，投资者更多期待的是企业的态度。目前地产股仍处于低迷状态，整体修复需要销售状况的带动，政策层面释放出的积极信号，对于万科等地产股的长期发展有积极作用。

针对市值修复的措施，朱旭直言，市值受到资本市场诸多因素影响，包括公司自身业绩，资本市场对行业的预期以及市场情绪的影响。“作为公司而言，我们还是当好农民种好地，照顾好我们的客户，通过好产品、好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值，让资本市场看到公司真实的价值，进而能够实现市值的恢复。”

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